【李律師最新著作：未辦保存登記之建物是否有土地法第104條優先購買權之適用？】

撰文日期：115.05.25
撰文者：李衣婷律師

一、土地法第104條規定：「(第一項)基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。(第二項)前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」
 

二、最高法院65年度台上字第530號民事判決謂：「土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。」，從判決意旨及法文文義推知，立法者為使土地及建物於分屬不同所有人時，如土地所有權人或建物所有權人於個別出售其名下之土地或建物所有權時，為使產權合歸一人，以促其發揮最大經濟效用，故賦與優先購買權人於行使此項請求權時具有相對的物權效力，亦即，可突破契約自由原則及債權人平等原則，而使出賣人與第三人間已締結之私法契約發生不得對抗優先購買權人之效果。

四、對此，學者陳立夫為文主張：「未辦保存登記之房屋所有權人如有優先購買權時，因登記機關無法由登記資料上審查知悉房屋之存在，易形成基地移轉登記審查上之盲點，進而有引生權利紛爭之可能。然而事實上，如上所述，於土地法之規定意旨，房屋本應辦理保存登記；於是，其所有權人既未辦理，為避免因而衍生權利紛爭，則無妨對於土地法第一百零四條之適用，限縮解釋為以辦竣房屋保存登記者為限。」(參陳立夫著，土地法研究，2007年8月，一版一刷，新學林出版，第150-160頁)。
 

六、是以，李律師認為在目前實務見解已具體明白表達相關立場下，未辦保存登記建物之所有權人(或事實上處分權人)，仍有土地法第104條規定之適用。倘第三人欲買受相類案件之基地所有權時，建議仍應實地勘查確認基地上有無建物存在，以避免投資血本無歸或衍生其他產權糾紛。